Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trường, tính đến hết ngày 15/3 (hết thời hạn lấy ý kiến nhân dân) đã có 7.979 lượt ý kiến của các tổ chức, cá nhân trên cả nước góp ý đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) thông qua website lấy ý kiến nhân dân của Bộ.

Giá thị trường là giá nào?

Trong số 7979 ý kiến, có 10 nội dung nhận được nhiều ý kiến là: Chế độ sử dụng các loại đất (1209 ý kiến,15,2%); Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất (990 ý kiến,12,4%); Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất (756 ý kiến, 9,5%); Đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (667 ý kiến, 8,3%); Quy hoạch, sử dụng đất (645 ý kiến, 8,1%); Thu hồi đất, trưng dụng đất (602 ý kiến, 7,5%); Quy định chung (544 ý kiến, 6,8%); Quyền và trách nhiệm của Nhà nước, công dân đối với đất đai (541 ý kiến, 6,78%); Giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất (437 ý kiến, 5,5%); Tài chính về đất đai, giá đất (392 ý kiến, 4,9%).

Như vậy có thể thấy bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là 1 trong 10 nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Thực tế việc bỏ quy định khung giá đất đã nhận được sự quan tâm và đồng tình của người dân. Song làm sao quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất để phù hợp với giá trị thị trường lại nhận được sự băn khoăn, lo lắng. Cũng là bởi khung giá đất trong thời gian qua còn bất cập nên nảy sinh khiếu nại tố cáo liên quan đến đất đai. Và làm sao để giá đất sát với thị trường lại đang quá khó.

Chính trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) cũng không quy định cụ thể thế nào là “sát với giá thị trường”? Theo đánh giá của TS Nguyễn Quân - thành viên Hội đồng khoa học của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội, dự thảo đưa ra khái niệm “giá thị trường”. Tuy nhiên chưa xác định được rõ “giá thị trường” là giá nào? Vì giá đất có thể biến động rất nhanh, đặc biệt khi có dự án liên quan. Chưa xác định rõ cơ quan nào đứng ra xác định giá thị trường, trong khi thực tế bảng giá đất của các địa phương đều không sát với giá thị trường. Việc bồi thường theo giá thị trường là việc rất mơ hồ, khó xác định chính xác, nên việc bồi thường khi thu hồi đất như trong quy định tại dự thảo là chưa đảm bảo khả thi trong áp dụng thực tế. 

Đặc biệt, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà cũng cho rằng, dù dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) bỏ khung giá đất, vẫn còn hệ thống 2 giá trong bảng giá và giá đất cụ thể. Việc xây dựng, áp dụng 2 loại giá này vẫn còn nhiều điểm chưa rõ về nội dung chính sách lẫn kỹ thuật lập pháp. Cho nên cần phải làm rõ thẩm quyền, quy trình, phương pháp xây dựng, cách áp dụng bảng giá đất và giá đất cụ thể; xác định giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam băn khoăn: Phải làm rõ việc giá đất và giá đất cụ thể do ai, phương pháp nào quyết định? “Khi luật và bảng giá ra đời, dự án có chủ đầu tư phát triển thêm hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội khiến giá đất chênh lệch về địa tô thì có lấy giá đó để tính các khu vực xung quanh không? Chúng ta phải làm rõ cái này để địa phương khi quyết định giá đất không bị phân vân, tránh tình trạng sợ rồi không dám làm” - ông Hiệp đặt vấn đề.

Từ góc độ địa phương, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng cho biết, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường, do đó đề nghị không quy định khoản này tại Luật đất đai mà quy định tại Nghị định, Thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết.

Định giá thế nào?

Trên thực tế, cơ chế xác định giá đất còn nhiều bất cập mà nguyên nhân chủ yếu do việc xác định giá đất cụ thể thấp hơn so với giá thị trường đã gây thất thu ngân sách nhà nước, nhiều tiêu cực, tham nhũng. Nguyên nhân việc xác định giá đất và phương pháp định giá đất chưa phù hợp với giá trên thị trường là do hiện nay có 5 phương pháp tính toán định giá đất và lần sửa đổi này sẽ đưa ra phương pháp trên cơ sở tính toán thống kê, xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường, có sự điều tiết của Nhà nước, được cập nhật khi có biến động. Và luật cũng hướng đến cách khắc phục nghịch lý 2 chính sách, 2 giá trong thu hồi đất.

PGS.TS Ngô Trí Long - Phó Chủ tịch Hội đồng Khoa học - Đào tạo (Đại học Thành Đông) cho rằng, định giá đất là vấn đề không hề đơn giản và làm thế nào để mức giá của Nhà nước định phản ánh sát giá thị trường. Do đó, giải pháp tối ưu nhất để định giá sát với thị trường đó là giá đất sẽ do các tổ chức, cơ quan chuyên nghiệp về định giá đất độc lập tiến hành thực hiện.

Theo phân tích của ông Long, các tổ chức này cũng có nghĩa vụ tuân thủ các chuẩn mực, nguyên tắc, phương pháp định giá trong tiêu chuẩn định giá tài sản của Việt Nam, bảo đảm sự thống nhất trong việc định giá đất như phản ánh trung thực giá thị trường, nguyên tắc độc lập, khách quan của các chủ thể tư vấn, xác định giá đất, tuân thủ cơ chế kiểm tra, giám sát.

Ông Long khuyến nghị, các tổ chức định giá đất cần thực hiện một cách khách quan các tiêu chuẩn định giá đất. Có như vậy, hoạt động định giá đất mới bảo đảm được tính khách quan, minh bạch và giá đất do cơ quan định giá đất xác định sẽ phản ánh đúng giá trị của thị trường.

Trong khi đó, TS Cấn Văn Lực và nhóm chuyên gia Viện Đào tạo và Nghiên cứu BIDV nhận xét, phương pháp định giá đất, quy trình định giá đất và công bố bảng giá đất trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chưa nêu rõ mà đang giao Chính phủ quy định cụ thể. Do đó nên quy định lựa chọn, giới hạn khoảng 3 phương pháp định giá đất và nên cân nhắc có lộ trình áp dụng giá đất sát với giá thị trường.

Để đảm bảo tính độc lập, trung thực khách quan, đảm bảo giá đất sát với giá thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các cơ quan quản lý cấp địa phương và các nhóm lợi ích, ông Lực cũng đề xuất, tổ chức tư vấn định giá đất nên là một cơ quan độc lập, khách quan, chuyên nghiệp, có chứng chỉ hành nghề, không liên quan đến Hội đồng thẩm định giá đất, UBND cấp tỉnh hay cơ quan quản lý nhà nước về đất đai ở trung ương, địa phương và do Chính phủ có quy định cụ thể. Cơ quan định giá đất có chức năng tư vấn về phương pháp tính giá đất, xây dựng bảng giá đất, giá đất cụ thể, giải quyết khiếu nại cụ thể về giá đất theo yêu cầu. 

PGS.TS Nguyễn Thị Nga - Phó Trưởng Khoa Pháp luật Kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) cũng cho rằng, dự thảo luật cần xác định cơ quan định giá cấp tỉnh là cơ quan độc lập với UBND cấp tỉnh, có nhiệm vụ định giá và quản lý giá. Trong quá trình xác định giá đất cụ thể cần quy định trách nhiệm bắt buộc cơ quan định giá phải thuê đơn vị có chức năng tư vấn xác định giá đất cụ thể.

Ở góc độ luật pháp, bà Nga kiến nghị, việc xác định giá phải dựa trên cơ sở điều tra, thu thập thông tin về thửa đất, giá thị trường và thông tin về giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai, áp dụng phương pháp định giá phù hợp. Thành phần Hội đồng thẩm định giá sẽ không có sự xuất hiện của Chủ tịch UBND tỉnh với vai trò Chủ tịch Hội đồng như hiện nay mà thay vào đó thành viên bao gồm người đứng đầu cơ quan định giá, đại diện các đơn vị liên quan, có chức năng tư vấn định giá.

Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường Lê Minh Ngân cho biết, theo Nghị quyết 671 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội và Kế hoạch 170 của Chính phủ, đến ngày 15/3 thời hạn lấy ý kiến nhân dân kết thúc. Tuy nhiên, với cơ quan soạn thảo sẽ tiếp tục lấy ý kiến đến khi Quốc hội thông qua Luật. Tất cả các ý kiến có trách nhiệm, giá trị đều đươc cơ quan soạn thảo tiếp thu, giải trình một cách đầy đủ để nâng cao chất lượng dự thảo luật trước khi trình các cơ quan có thẩm quyền.

Có thể thấy bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất là 1 trong 10 nội dung nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Thực tế việc bỏ quy định khung giá đất đã nhận được sự quan tâm và đồng tình của người dân. Song làm sao quy định cụ thể về nguyên tắc định giá đất để phù hợp với giá trị thị trường lại nhận được sự băn khoăn, lo lắng.

Ý kiến đóng góp của nhân dân cần được tổng hợp đầy đủ, giải trình nghiêm túc

Ông Dương Thanh Bình - Trưởng ban Dân nguyện thuộc Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho biết: Cử tri và nhân dân dành sự quan tâm đặc biệt đến việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân về dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Cử tri mong muốn việc tổ chức lấy ý kiến nhân dân phải được tiến hành rộng rãi, dân chủ, khoa học, công khai, minh bạch, thực chất, bảo đảm tiến độ, chất lượng và tiết kiệm. Tổ chức lấy ý kiến nhân dân với các hình thức thích hợp, tăng cường ứng dụng công nghệ thông tin, tạo điều kiện thuận lợi để các tầng lớp nhân dân ở trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài tham gia góp ý. Các ý kiến đóng góp của nhân dân cần được tổng hợp đầy đủ, chính xác, khách quan và được nghiên cứu, tiếp thu, giải trình nghiêm túc để hoàn thiện Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).