Tại hội nghị trực tuyến toàn quốc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và bền vững do Chính phủ tổ chức vào sáng 17-2, đại diện khối doanh nghiệp tiếp tục đề nghị được hỗ trợ về cơ chế và vốn. Tuy nhiên, sự hỗ trợ cần tôn trọng quy luật thị trường.

“Siết” tín dụng bất động sản, thực và hư

Mặc dù có hạ nhiệt, vấn đề lãi suất huy động vẫn đang là tâm điểm ngành ngân hàng.

Đầu quý III/2022, khi bắt đầu có lo lắng về nguy cơ căng thẳng dòng tiền, đã có ngân hàng thương mại cảnh báo một nguy cơ khác - chạy đua lãi suất - và đề nghị toàn ngành đồng lòng, không giành giật khách hàng, tránh gây khủng hoảng. Đây cũng là quan điểm của ngân hàng nhà nước (NHNN) với tính chất là nhà điều hành.

Nhưng cũng có ngân hàng phản đối ý kiến này và cho rằng mỗi ngân hàng có chiến lược kinh doanh riêng.

Thị trường bất động sản đang gặp nhiều khó khăn.

Những ý kiến khác nhau ấy liên quan đến quy định về tỉ lệ vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn được quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN.

Theo đó, các ngân hàng thương mại phải giảm dần tỉ lệ này theo lộ trình: Từ 1-1-2020 đến 30-9-2020 là 40%; từ 1-10-2020 đến hết 30-9-2021 giảm xuống 37%; từ ngày 1-10-2021 đến 30-9-2022 còn 34%; từ 1-10-2022 là 30%.

Do COVID-19, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện chỉ tiêu pháp lệnh này thêm 1 năm. Tức là 1-10-2022 mới phải đưa tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn về 37%, và 34% vào năm nay, 2023.

Như vậy, các ngân hàng phải đồng thời gia tăng tiền gửi ngắn hạn (kỳ hạn từ 1 năm trở xuống) và giảm dư nợ cho vay trung, dài hạn. Đây là nguyên nhân khiến lãi suất huy động được dự báo là sẽ tăng ở các kỳ hạn ngắn. Kèm với đó là sự hạn chế nguồn vốn cho vay nhằm thực hiện lộ trình trên.

Điều này có tác động tới cả nền kinh tế, nhưng có lẽ, doanh nghiệp bất động sản (BĐS) chịu ảnh hưởng lớn nhất. Lý do: chu kỳ một dự án BĐS ngắn nhất cũng phải 5 năm, rất cần vốn phải trung, dài hạn.

Một quy định khác, các khoản vay để kinh doanh bất động sản được áp hệ số rủi ro 200%; vay để mua nhà ở xã hội, hoặc vay dưới 1,5 tỉ đồng để mua nhà được áp hệ số rủi ro 50%; vay tiêu dùng cá nhân và vay mua nhà khác từ 4 tỉ đồng trở lên áp hệ số rủi ro 150%.

Quy định về hệ số rủi ro này tác động đến việc xác định giá trị tài sản có của ngân hàng và từ đó liên quan đến việc xác định tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu. Các ngân hàng thương mại đang phải duy trì tỷ lệ an toàn vốn tối thiểu riêng lẻ và hợp nhất là 9% theo quy định.

Đúng là NHNN chưa có văn bản nào nêu vấn đề thắt chặt tín dụng vào bất động sản như Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng khẳng định tại Hội nghị tín dụng bất động sản ngày 8-2. Nhưng với các quy định về an toàn hệ thống nêu trên, đặt trong bối cảnh hiện nay, khối doanh nghiệp BĐS cần phải suy xét đến cơ sở thị trường của mối quan hệ vay mượn.

3 yếu tố chi phối kênh tín dụng ngân hàng

Ở góc độ thị trường, luật sư Trần Minh Hải, Giám đốc Công ty Luật Basico khẳng định việc vay vốn ngân hàng khó là điều đương nhiên. Tiền cho vay của ngân hàng không hoàn toàn là tiền của họ, ngân hàng nhận tiền gửi của người dân và cho vay lại. Do đó, yếu tố an toàn rủi ro luôn được đặt lên hàng đầu.

Tuân theo các nguyên tắc thị trường ấy, ông Hải cho rằng bên đi vay, bao gồm doanh nghiệp BĐS, nên lưu ý ba vấn đề khi tìm tới tín dụng ngân hàng.

Thứ nhất, sử dụng vốn đúng mục đích. Chân thành về mục đích vay là nền tảng thiết lập quan hệ bền vững với ngân hàng.

Thứ hai, phương án khả thi để trả được nợ. Suy cho cùng, ngân hàng không thể để tiền ra khỏi két mà không biết khả năng thu hồi. Nếu chứng minh được phương án kinh doanh khả thi, có khả năng trả được nợ thì lọt vào room tín dụng ngân hàng là đương nhiên.

Thứ ba, các ngân hàng Việt Nam vẫn coi trọng góc độ tài sản bảo đảm. Nếu hai yếu tố trên không đáp ứng tốt thì tài sản bảo đảm hợp pháp, tin cậy, rõ ràng, có giá trị là yếu tố then chốt để ngân hàng quyết định mở hầu bao.

Do vậy trong quan hệ với ngân hàng, hiểu được các nguyên tắc trên, đáp ứng được yêu cầu của ngân hàng, thì doanh nghiệp không quá khó để tiếp cận dòng vốn này.

Chính phủ và thị trường

Hẳn nhiên, nếu các ngành BĐS có đủ năng lực để đáp ứng cả ba yếu tố trên thì hẳn nhiên, Thủ tướng Phạm Minh Chính chẳng phải chủ trì một hội nghị quy mô lớn như hôm qua.

Thủ tướng phát biểu tại hội nghị thúc đẩy phát triển ngành bất động sản vào sáng nay. Ảnh: VGP

Để tháo gỡ, năm 2022, Thủ tướng chủ trì ba hội nghị toàn quốc về thúc đẩy thị trường BĐS; ban hành nhiều chỉ thị, công điện, kết luận và thành lập Tổ công tác để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn của thị trường.

Và ở hội nghị hôm qua, Thủ tướng cho biết Chính phủ đã tìm ra một số giải pháp vừa khắc phục những hạn chế, bất cập trong hệ thống pháp luật, vừa tác động tháo gỡ, thúc đẩy cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững. Trước mắt, Chính phủ dự kiến sẽ ban hành một nghị quyết làm cơ sở pháp lý triển khai các giải pháp này.

Ngoài nghị quyết Chính phủ mà Thủ tướng vừa nêu và tất nhiên được cả ngành BĐS mong chờ, cần ghi nhận rằng Chính phủ cũng đang tích cực tháo gỡ nhiều vấn đề pháp lý có liên quan khác.

Sửa đổi Nghị định 65/2022 về trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ theo hướng cho phép doanh nghiệp phát hành và trái chủ được thỏa thuận chuyển đổi khoản thanh toán gốc, lãi trái phiếu đến hạn thành khoản vay hoặc tài sản khác là ví dụ. Đề xuất này của Bộ Tài chính – cơ quan chủ trì tham mưu sửa Nghị định nếu được Chính phủ thông qua sẽ là cơ chế quan trọng để tháo gỡ khó khăn về vốn cho khối BĐS.

Nhưng hoàn thiện thể chế dù quan trọng đến đâu cũng chỉ là một phần của giải pháp. Phần còn lại chính là sự linh hoạt, sáng tạo của thị trường, mà doanh nghiệp luôn là tay chơi chính. Từng doanh nghiệp và cộng đồng ngành BĐS cần nhìn thẳng vào yếu kém nội tại để có giải pháp tái cấu trúc ở giai đoạn khó khăn đang tích lũy đủ để lượng đổi, chất đổi như hiện nay.

Diễn biến thị trường đang xuất hiện những đốm sáng như thế. Cuối năm 2022, Công ty CP Xuất nhập khẩu An Giang đã mạnh dạn công khai việc không còn khả năng trả lãi trái phiếu đúng hạn. Đáp ứng yêu cầu của nhiều trái chủ, công ty đã lên kế hoạch bán tài sản để có nguồn mua lại trước hạn hai lô trái phiếu.

Nhiều doanh nghiệp khác cũng lựa chọn giải pháp thị trường như vậy, bán bớt tài sản, chuyển nhượng dự án, thanh toán gốc và lãi trái phiếu bằng tài sản khác: Công ty CP Tập đoàn Alpha Seven đàm phán với trái chủ thanh toán bằng cổ phần, Novaland đàm phán trả gốc và lãi trái phiếu bằng sản phẩm bất động sản.

Thị trường sẽ vận động và khủng hoảng là cơ hội mua bán, sáp nhập, chuyển nhượng các tài sản, dự án bất động sản… Cùng với sự vào cuộc của Chính phủ thì sự chủ động, tích cực của toàn ngành BĐS sẽ giúp kết thúc chu kỳ đang đi xuống đáy này để chuyển sang giai đoạn mới với nhiều năng lượng tích cực hơn, từ đó tạo động lực cho tăng trưởng kinh tế nước nhà.