Một dự án, hai cơ chế bồi thường dễ tạo sự so bì

Hiện nay, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định cụ thể các trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua thỏa thuận về quyền sử dụng đất. 

Tại Điều 125 và Điều 126 quy định dự án đô thị, nhà ở thương mại thuộc trường hợp phải đấu giá quyền sử dụng đất và Nhà nước thu hồi đất để thực hiện. Tại Điều 128 thì cho chủ đầu tư thỏa thuận với người sử dụng đất để thực hiện dự án đô thị, nhà ở thương mại. Trong đó có quy định: “Trường hợp trong khu vực đất thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều này có diện tích đất do Nhà nước quản lý thì diện tích đất do Nhà nước quản lý được đưa vào tổng diện tích đất để lập dự án và được Nhà nước thu hồi để giao, cho thuê cho nhà đầu tư thực hiện dự án không phải thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, không phải đấu thầu dự án có sử dụng đất”. 

Theo ông Ngô Sách Thực, nguyên Phó Chủ tịch Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam, như vậy, với quy định trong dự thảo, một dự án có thể phát sinh hai phương pháp bồi thường, gồm Nhà nước đứng ra bồi thường và chủ đầu tư thỏa thuận với người dân.

Ông Thực cho rằng, khi thực hiện đồng thời hai cơ chế sẽ có sự so bì về mức giá bồi thường gây phát sinh khiếu kiện. Trong trường hợp này, Nhà nước phải thu hồi đất để thực hiện bởi Nghị quyết 18-NQ/TW xác định “thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất”. Việc đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất sẽ tạo sự công bằng, minh bạch trong tiếp cận đất đai, tạo ra nguồn thu lớn vào ngân sách nhà nước, bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người có đất thu hồi và nhà đầu tư.

Ông Thực cho biết thêm, thỏa thuận quyền sử dụng đất là một quyền dân sự, nhưng việc thỏa thuận gắn với chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở các dự án đô thị, nhà ở thương mại là nội dung liên quan đến lợi ích chung, không phải “cốt ở đôi bên” nữa mà phải bảo đảm nguyên tắc và quản lý của Nhà nước để bảo đảm tính thống nhất, công bằng, hài hòa lợi ích và mục đích phát huy hiệu quả sử dụng đất. Các dự án đô thị, nhà ở thương mại nếu chỉ mình chủ đầu tư cũng không thực hiện được nếu Nhà nước không làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư. 

Theo ông Thực, hầu như các nhà đầu tư trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều rất mong muốn được tiếp cận nguồn lực đất đai thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất do nhiều năm gần đây, nhà đầu tư ngày càng khó thương lượng với người dân để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhằm thực hiện dự án đầu tư, nhất là đối với các phần diện tích đất còn lại cuối cùng trong khu vực dự án do các thửa đất này thường thuộc về giới “đầu nậu”, giới “đầu cơ” đất đai.

“Dự thảo Luật Đất đai nếu để 2 cơ chế bồi thường trong cùng 1 dự án cũng sẽ tiếp tục phát sinh phức tạp. Tuyệt đại đa số ý kiến đã thống nhất nguyên tắc muốn tiếp cận được đất đai thương mại phải thông qua đấu giá, qua sàn giao dịch”, ông Thực nói.

Đề nghị áp dụng cưỡng chế trong các dự án thỏa thuận

Với các trường hợp thực hiện thỏa thuận, theo ông Đặng Ngọc Hậu, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Sơn La, đây là chủ trương rất đúng nhưng thực tế trong công tác giải phóng mặt bằng địa phương, quyền lợi từ việc thỏa thuận ít đến tay người dân mà chủ yếu đến tay giới đầu cơ. Ông Hậu lấy ví dụ, tại một dự án ở Mộc Châu vừa qua, nhà đầu tư đến gom hết đất nông nghiệp của người dân trong khu vực. Như vậy, việc áp dụng cơ chế thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người sử dụng đất sẽ rất khó thực hiện. 

Một bất cập nữa, theo ông Hậu là giá đền bù giải phóng mặt bằng do cơ chế thỏa thuận thường cao hơn so với giá nhà nước thu hồi. Vì vậy, nếu áp dụng cơ chế thỏa thuận, các dự án đầu tư công đi qua dự án đó sẽ rất khó giải phóng mặt bằng. “Do vậy chúng tôi đề nghị nhà nước thu hồi đất là chính”, ông Hậu đề xuất và chia sẻ, nhiệm vụ của chính quyền là chăm lo cho người dân. Vì vậy, khi nhà nước thu hồi đều tính đến quyền lợi, lợi ích của người dân.

Ông Lưu Văn Bản, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hải Dương cũng cho rằng, giá bồi thường giải phóng mặt bằng các dự án thỏa thuận bao giờ cũng cao hơn nhiều so với giá bồi thường của địa phương khi thu hồi đất thực hiện đấu giá, đầu thầu dự án sử dụng đất. Từ đó, tạo ra tâm lý so bì. Trên cùng một khu vực, với cùng một loại đất (nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm…) mà giá trị bồi thường lại khác nhau nhiều. Đây là điểm nghẽn nảy sinh rất nhiều khiến kiện về đất đai.

Ông Lại Văn Hoàn, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình cũng cho rằng, dự thảo quy định thu hẹp các trường hợp thu hồi đất là rất khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các dự án phát triển nhà ở quy mô nhỏ (không đáp ứng tiêu chí khu đô thị, khu dân cư, như dự thảo phải từ 50ha trở lên đối với khu dân cư nông thôn và từ 20ha trở lên đối với khu đô thị), công trình công cộng có mục đích kinh doanh (thực hiện đấu thầu dự án có sử dụng đất nhưng không thuộc trường hợp thu hồi đất). Đại diện UBND tỉnh Thái Bình đề nghị quy định tất cả các trường hợp đều thực hiện thu hồi đất, không quy định bắt buộc nhận chuyển nhượng. 

Theo ông Lại Văn Hoàn, trường hợp vẫn giữ nguyên như dự thảo, cho phép doanh nghiệp và người dân tự thỏa thuận theo điều 128 thì đề nghị quy định trong trường hợp không thể thực hiện được việc thoả thuận chuyển nhượng, đến tỷ lệ diện tích nhất định, nhà nước được phép áp dụng các biện pháp cưỡng chế như thu hồi đất để giải quyết dứt điểm việc giải phóng mặt bằng.

Ông Hoàn cho hay, tại Thái Bình các dự án nhận chuyển nhượng hầu hết rất khó khăn, hiện nay còn khoảng 80 dự án đã được chấp thuận đầu tư nhưng chưa thực hiện xong việc chuyển nhượng. UBND tỉnh đã yêu cầu các sở, ngành, địa phương tập trung giải quyết dứt điểm tồn tại về giải phóng mặt bằng nhưng đến nay việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất các dự án vẫn không hoàn thành do các hộ không đồng thuận mà không thể cưỡng chế.

Ông Nguyễn Hùng Nam, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên cũng cho rằng, để đảm bảo thống nhất đất đai thuộc sở hữu toàn dân và đồng nhất trong công tác giải phóng mặt bằng, đề nghị Luật sửa theo hướng thu hẹp các trường hợp nhận chuyển nhượng (thỏa thuận) để chuyển mục đích sử dụng đất, tăng các trường hợp thu hồi đất. Khi dự án nhận chuyển nhượng được 75% diện tích, số diện tích còn lại người sử dụng đất không đồng ý chuyển nhượng thì được phép cưỡng chế như nhà nước thu hồi đất.