Ngân hàng Nhà nước đang lấy ý kiến đối với dự thảo Thông tư sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư số 41/2016/TT-NHNN ngày 30 tháng 12 năm 2016 của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam quy định về việc quy định tỷ lệ an toàn vốn đối với ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

Trong đó, một trong những nội dung sửa đổi đáng chú ý là Ngân hàng Nhà nước muốn cho phép các tổ chức tín dụng giảm hệ số rủi ro áp dụng cho các khoản vay để mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ. Mức giảm là 50% so với quy định hiện hành.

Cụ thể, đối với các khoản vay nêu trên, thế chấp bằng nhà ở với tỷ lệ thu nhập (Tổng số dư phải hoàn trả trong năm/Tổng thu nhập trong năm của khách hàng – viết tắt: DSC) từ 35% trở xuống thì hệ số rủi ro sẽ được giảm từ mức 25% - 80% (tùy theo tỷ lệ bảo đảm – LTV) xuống mức 12% - 40%.

Tương tự, khoản vay có tỷ lệ thu nhập (DSC) trên 35%, hệ số rủi ro sẽ dao động từ 15% - 50% (so với mức hiện hành 30% - 100%).

Chi tiết như sau: 

Hệ số rủi ro áp dụng cho vay mua nhà ở xã hội giảm một nửa so với quy định hiện hành

Ngân hàng Nhà nước cho rằng, việc giảm hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay nêu trên nhằm khuyến khích cho vay các dự án nhà ở xã hội, nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ, và phù hợp với quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN và chỉ đạo của Chính phủ tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Theo quy định tại Thông tư 22/2019/TT-NHNN hệ số rủi ro là 50% được áp dụng đối với khoản phải đòi được bảo đảm toàn bộ bằng nhà ở (bao gồm cả nhà ở hình thành trong tương lai), quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay và khi đáp ứng một trong các điều kiện sau:

Là khoản cho vay để phục vụ hoạt động kinh doanh theo quy định của Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài;

Là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ;

Là khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà ở mà số tiền thỏa thuận cho vay/mức cho vay tại hợp đồng tín dụng dưới 1,5 tỷ đồng. Mỗi khách hàng chỉ được áp dụng hệ số rủi ro này cho 1 khoản vay).

Ngoài ra, dự thảo thông tư giữ nguyên hệ số rủi ro với các khoản vay bất động sản khác.

Trong đó, các ngân hàng phải áp dụng hệ số rủi ro tín dụng cao nhất lên tới 200% đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản. Trường hợp đối với tài sản là khoản cấp tín dụng tài trợ dự án kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, hệ số rủi ro tín dụng là 160%.

Hệ số rủi ro 150% được áp dụng đối với khoản phải đòi được đảm bảo bằng bất động sản mà ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài không có thông tin về tỷ lệ bảo đảm…

Trước đó, nhiều chuyên gia đã kiến nghị NHNN cần cân nhắc giảm tỷ lệ rủi ro đối với một số phân khúc bất động sản để giảm áp lực cho các ngân hàng.

Các chuyên gia cho rằng hệ số rủi ro ảnh hưởng rất lớn tới hệ số an toàn vốn của các ngân hàng. Theo đó, các khoản cho vay có hệ số rủi ro cao đòi hỏi các ngân hàng phải có lượng vốn tự có “đối ứng” cao mới đảm bảo hệ số an toàn vốn.

TS. Cấn Văn Lực – Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, Bộ Xây dựng nên phân loại bất động sản theo các nhóm có mức độ rủi ro khác nhau. Trên cơ sở phân loại của Bộ Xây dựng, NHNN sẽ điều chỉnh lại hệ số rủi ro cho phù hợp.