Lãi suất đang leo thang rất nhanh

Những ngày qua, anh Trần Nam (thành phố Thủ Đức), theo dõi diễn biến lãi suất ngân hàng trong sự lo âu, bởi trung bình cứ hai tháng lãi suất của khoản vay mua nhà của anh lại có một lần điều chỉnh.

Cụ thể, cách đây 3 năm anh vay 1 tỉ đồng mua nhà ở thành phố Thủ Đức với lãi suất ưu đãi năm đầu tiên là 7,9% và số tiền anh phải trả hàng tháng tầm 10 triệu/tháng. Một năm sau hết ưu đãi lãi suất biên độ tăng lên 3% với mức lãi suất gần 11%. Tuy nhiên chỉ trong 6 tháng cuối năm nay lãi suất của gói vay liên tiếp điều chỉnh lên 12%, rồi 15%.

“Đây là mức tăng lãi suất làm cho mọi kế hoạch về tài chính của gia đình tôi trở nên bị động hơn. Từ khoản trả ngân hàng 10 triệu đồng lên hơn 11 triệu đồng mỗi tháng, không lâu sau đó khoản này đã tăng thêm 2-3 triệu đồng/tháng. Trong bối cảnh nguồn thu nhập chính đang có dấu hiệu giảm, nhiều lúc chúng tôi đã tính đến việc bán nhà để tất toán, giảm áp lực hàng tháng”, anh Nam cho hay.

Trên thực tế, trường hợp người vay mua nhà rơi vào tình trạng “sốc” như anh Nam là không ít. Bởi lẽ, so với đầu năm 2022, lãi suất cho vay cá nhân của nhiều ngân hàng thương mại tăng thêm 2-4%/năm, lên 12-13% năm. Tại các diễn đàn hoặc các nhóm trao đổi trên mạng xã hội hiện nay có không ít tâm sự rằng, áp lực trả nợ gia tăng, trong khi thu nhập giảm, buộc các gia đình phải cắt giảm các khoản chi tiêu.

Theo khảo sát thực tế, một số ngân hàng khác hiện áp dụng lãi suất cơ sở ở mức rất cao. Chẳng hạn, Techcombank đưa ra mức lãi suất cơ sở cao nhất tới 12,15%, thấp nhất là 9,85%. VIB áp dụng lãi suất cơ sở dao động từ 9,1-11,4%. Lãi suất cơ sở ở SHB trong khoảng 10-11,3%. VietBank đưa ra lãi suất cơ sở cao nhất là 10,75%, thấp nhất là 9,75%.

Như vậy, lãi suất cơ sở tháng 11 này tăng khá mạnh so với trước đó. Đây là cơ sở để các ngân hàng tăng lãi suất cho vay. Thông thường, các nhà băng sẽ tính lãi suất cho vay theo công thức lãi suất cơ sở cộng thêm biên độ 3-4%.

Theo ông Phạm Anh Khôi, Viện trưởng Viện nghiên cứu Kinh Tế – Tài chính – bất động sản Dat Xanh Services (FERI), cách đây 1 năm còn có những mức lãi suất 7 – 8%/năm, tới thời điểm hiện tại thì mức lãi suất dưới 10% gần như không có. Các ngân hàng đang cho vay mức lãi suất trung bình 12 – 14%/năm, một số ngân hàng có lãi suất lên đến 16%/năm.

Lãnh đạo một ngân hàng thương mại cổ phần lý giải, đầu năm 2022, có rất nhiều yếu tố tác động lên mặt bằng lãi suất trong nước, như xu hướng tăng lãi suất để thắt chặt tiền tệ diễn ra trên toàn cầu, lạm phát phi mã, chính sách cấp room tín dụng của Ngân hàng Nhà nước khiến ngân hàng phải tăng giá để bù lượng… Hiện nay, không chỉ trên thị trường dân cư, mà trên thị trường liên ngân hàng, lãi suất cũng đã tăng, nên việc ngân hàng tăng lãi suất cho vay mua nhà như một công thức bắt buộc.

Người vay tiền trong thế “việt vị”

Có thể thấy, tín dụng cá nhân, đặc biệt cho vay cá nhân mua nhà là động lực tăng trưởng tín dụng của rất nhiều ngân hàng trong hai năm ảnh hưởng bởi Covid-19. Nói cách khác, trong giai đoạn hàng loạt doanh nghiệp đóng băng hoạt động, mảng cho vay mua nhà đã “cứu” lợi nhuận nhiều nhà băng. Lãi suất cho vay mua nhà rẻ chưa từng có trong năm 2020-2021 đã thúc đẩy nhiều người ký hợp đồng vay vốn mua nhà.

Thông thường, khi tiến hành một khoản vay, nhiều người đã dự trù phương án tài chính cho mức lãi suất thả nổi sau khi hết hạn ưu đãi. Nếu như 2 năm trước việc lãi suất thả nổi với biên độ +/-3% thì nhiều người lên kế hoạch cho mức thực trả sau ưu đãi khoảng 10-11%/năm. Tuy nhiên năm nay việc lãi suất tăng cao và nhanh như vậy đang khiến cho mọi tính toán của người vay dường như rơi vào thế “việt vị”.

Nếu việc gồng gánh mức lãi suất này trong một thời gian dài thì người vay mua nhà sẽ đứng trước lựa chọn là bán nhà để “giải phóng” áp lực tài chính. Nhưng nhìn vào tình hình thị trường lẫn chính sách tiền tệ hiện nay việc chủ động thanh lý tài sản cũng không dễ.

Như trường hợp của chị Ngọc Nga (quận Bình Tân) với khoản vay 1,3 tỉ đồng, tương đương 50% giá trị căn hộ. Theo chị Nga từ khi thả nổi lãi suất, mỗi tháng chị phải trả gần 18 triệu đồng cho ngân hàng khiến bản thân luôn trong trạng thái căng thẳng.

“Từ niềm tự hào tự thân mua nhà ở tuổi 30, tôi đã nhanh chóng đối diện với áp lực cân đối tài chính khi lãi suất thả nổi từ cuối năm ngoái. Thậm chí trong những tháng gần đây ngân hàng liên tục thông báo tăng lãi suất liên tục buộc tôi phải tính đến việc bán lại nhà để quay về ở thuê. Nhưng với tình hình hiện nay, tìm được người mua đã khó chứ chưa nghĩ đến việc bán được giá tốt”, chị Nga cho hay.

Trong bối cảnh này, thị trường rất dễ rơi vào vòng luẩn quẩn là người bán cần tiền để trả lãi vay, nhưng không bán được. Người mua chưa đủ tiền thấy lãi vay cao nên e ngại, có nhà đầu tư chấp nhận lãi suất cao để vay thì lại khó tiếp cận nguồn vốn do ngân hàng hết room tín dụng.

Đối với những bất động sản hình thành trong tương lai, người mua có lựa chọn cuối cùng là trả lại sản phẩm cho chủ đầu tư, nhưng chi phí phạt từ chủ đầu tư còn lớn hơn chi phí họ tiếp tục gồng để đi vay tiếp. Đây là điểm tắc nghẽn và hậu quả là buộc phải bán sản phẩm dưới giá đã mua.

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com Nguyễn Quốc Anh cũng đưa ra khuyến nghị cho những người có kế hoạch mua nhà để ở trong giai đoạn này. Vị này cho rằng, thị trường đang có nhiều yếu tố bất định, việc tiếp cận khoản vay không dễ dàng, hoặc chi phí lãi vay cao nên việc thay vì mua thì tạm thuê cũng đáng để suy nghĩ.

“Nói như thế không có nghĩa việc người dân có nhà không quan trọng, nhưng cần sắp xếp thứ tự sao cho phù hợp với khả năng tài chính của mình”, chuyên gia này bày tỏ.

Nhu cầu vốn tăng mạnh, các ngân hàng buộc phải tăng lãi suất huy động để hút dòng tiền trở lại. Do đó, lãi suất cho vay phải điều chỉnh tăng và thực tế bắt đầu tác động đến các khoản vay cũ trong thời gian qua. Trong bối cảnh hiện tại, theo các chuyên gia, người vay mua nhà phải cân nhắc kỹ khả năng trả nợ. Tỷ lệ an toàn là các khoản thanh toán không quá 30-40% thu nhập hàng tháng. Bởi hợp đồng vay mua nhà thường kéo dài hàng chục năm, nên rủi ro lãi suất là rất lớn.