Giá nhà chung cư neo cao

Theo kết quả khảo sát mới đây của Viện Nghiên cứu bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong những tháng đầu năm 2023, nhu cầu tìm mua chung cư cao cấp tăng 70%, trung cấp tăng 45% và bình dân tăng 65% so với cuối năm 2022. Riêng tại Hà Nội, trong tháng 6, phân phúc chung cư cho thuê tiếp tục ghi nhận đà tăng trưởng với mức độ quan tâm tăng 8%. Trong một báo cáo vừa công bố của đơn vị nghiên cứu thị trường BĐS Savills, giá bán chung cư sơ cấp trung bình đạt 53 triệu đồng/m2, tăng trong 18 quý liên tiếp và cao hơn 73% so với quý I/2019. 

Nguyên nhân, theo ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam là do nhu cầu cao mà cung ít nên dù thị trường khó khăn, phân khúc chung cư không sụt giá như các loại hình phân khúc BĐS khác. Chung cư vẫn đang duy trì mức giá so với các giai đoạn trước, thậm chí, giá một số nơi có chất lượng tốt, giá hợp lý còn nhỉnh lên.

Tại thời điểm này, ở Hà Nội, giá chung cư ở các quận Hà Đông, Nam Từ Liêm, Hoàng Mai... đã vượt mức 35 triệu đồng/m2; không hiếm dự án có giá bán 40 - 45 triệu đồng/m2. Hay như một dự án chung cư cao cấp ở quận Nam Từ Liêm được rao bán với giá 70 triệu/m2.

Chị Trần Thanh Phương, 35 tuổi, quê Hưng Yên đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư 2 phòng ngủ vơi tài chính khoảng 2 tỷ đồng tại quận Long Biên (Hà Nội) chia sẻ: “Căn hộ nào mà vào ở được ngay thì giá bèo nhất cũng phải 32 - 35 triệu/m2, dự án phải chờ thêm thời gian nữa mới vào ở thì giá còn cao hơn nữa. Tài chính 2 tỷ đồng cứ nghĩ là to mà chưa mua được căn hộ nào dù đã hơn 4 tháng đi tìm”.

Thông tin từ Bộ Xây dựng cho biết, trong quý II/2023, giá giao dịch chung cư mới ở một số thành phố lớn như Hà Nội và TPHCM được đánh giá là có những khu vực tăng cao dù thị trường BĐS vẫn chững.

Cụ thể, tại Hà Nội, mức giá tăng cao nhất là ở các dự án thuộc quận Tây Hồ và khu vực xung quanh, số lượng dự án chung cư mới mở bán ở khu vực này rất hiếm và đều có mức giá khoảng 80 triệu đến 100 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ trên đường Phạm Văn Đồng, Nguyễn Văn Huyên, Võ Chí Công, Lạc Long Quân… đều tăng giá mạnh so với giá gốc và tăng khoảng 1% đến 3% so với quý trước.

Sốt ruột với bất động sản tồn kho

Trong khi chung cư tại các thành phố lớn tăng giá, hàng ra đến đâu hút khách đến đó thì tại nhiều địa phương đứng ngồi không yên vì nhà phố, nhà biệt thự nghỉ dưỡng. Ước tính của VnDirect về thị trường BĐS, hiện các vùng du lịch miền duyên hải cả nước có gần 30.000 căn shophouse, nhà phố, biệt thự nghỉ dưỡng tồn đọng, giá hàng chục tỷ đồng một căn. Sức tiêu thụ yếu khiến tồn kho hơn 90% sản phẩm, là gánh nặng rất lớn cho chủ đầu tư vì phát sinh chi phí tài chính là vốn vay để phát triển các dự án.

Số liệu báo cáo chưa đầy đủ của các địa phương (có 17/63 tỉnh) cũng cho thấy, lượng tồn kho BĐS trong quý 2 năm nay vào khoảng 16.688 căn (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ, đất nền). Trong số đó, chung cư khoảng 1.714 căn, nhà ở riêng lẻ 7.473 căn và đất nền 7.501 sản phẩm. Như vậy, tỷ trọng tồn kho chủ yếu vẫn tập trung ở phân khúc BĐS nhà ở riêng lẻ và đất nền của các dự án.

Theo Bộ Xây dựng, trong quý II/2023, mặc dù đã có những tín hiệu tích cực về cơ chế chính sách, lãi suất ngân hàng đang trong xu hướng giảm nhưng nhiều dự án BĐS đang phải tạm dừng do vướng mắc liên quan đến quy định pháp lý, liên quan đến điều chỉnh quy hoạch, giải phóng mặt bằng và biến động nguyên vật liệu; hoặc gặp khó về tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp (DN).

Lãnh đạo Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) cho biết, nhiều DN BĐS gặp khó khăn, phải thay đổi phương án kinh doanh, quản lý. Nhiều DN phải tái cơ cấu nợ, tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, thu hẹp quy mô đầu tư sản xuất kinh doanh, tinh giản tối đa bộ máy, giảm lực lượng lao động...

Một số DN BĐS cho biết đang phải tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn về thanh khoản, dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu DN vào các tháng cuối năm rất lớn, nhiều DN chậm thanh toán gốc, lãi trái phiếu. Dữ liệu khảo sát của Hội Môi giới BĐS Việt Nam với các hội viên là DN kinh doanh dịch vụ BĐS cũng cho thấy, nếu tình hình thị trường vẫn tiếp tục diễn biến khó khăn thì có tới 23% DN chỉ có thể duy trì hoạt động được tới hết quý 3, và chỉ khoảng 43% trụ được đến hết năm 2023.

Trong khi đó nhiều ý kiến cho rằng niềm tin của nhà đầu tư, tính thanh khoản thị trường BĐS thấp dẫn đến các DN kinh doanh BĐS thiếu vốn, nhiều DN đang phải áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so với quy mô tài sản, ngoài ra tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động dẫn đến chi phí DN tăng cao, làm ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của DN.

Theo các chuyên gia, vấn đề của thị trường hiện nay không phải là giá cao hay thấp, cũng chưa hẳn nhà đầu tư không có tiền, mà vấn đề là nhà đầu tư đang mất niềm tin vào thị trường và đang mang nặng tâm lý chờ đợi thị trường sẽ giảm giá thật sâu mới tính đến chuyện mua vào.

Ông Phạm Lâm - Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho biết, hiện hàng tồn kho rất nhiều, nhiều dự án đủ điều kiện bán hàng nhưng không bán được bởi người mua mất niềm tin. Do vậy, cần làm sao để khách hàng tiếp cận được vốn vay với lãi suất thấp, giúp thị trường vận động, nhất là kích cầu tiêu dùng. Cần gói tín dụng tiếp cận cụ thể đến khách hàng mới khơi thông được thị trường. Ngoài ra cần có chính sách để các DN hiện đang tồn tại phát triển bền vững, bởi đây là những DN có năng lực.