Nhận diện thị trường
Tuy nhiên, nhiều phân khúc thị trường đang gặp những rào cản, vướng mắc lớn. Nhu cầu nhà ở cho các tầng lớp trong xã hội lớn, đặc biệt là nhà ở cho các đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, song mức độ đáp ứng lại hạn chế. Vì vậy, các cơ quan chức năng đang gấp rút sửa đổi các Luật có liên quan đến thị trường BĐS Việt Nam như: Luật Nhà ở ngày 25/11/2014; Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25/12/2014; Luật Đất đai ngày 29/11/2013...
Thực trạng trên xuất phát từ nhiều nguyên nhân, chủ yếu là do các cơ chế và chính sách đối với thị trường chưa thực sự rõ nét và phù hợp. Nhiều quy định pháp luật liên quan đến phát triển thị trường mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý của cơ quan quản lý Nhà nước, như pháp lý cho các loại hình BĐS du lịch, BĐS văn phòng kết hợp nhà ở, trung tâm thương mại… Các quy trình, thủ tục pháp lý về tiếp cận đất đai, vận hành dự án, về cơ chế bảo đảm phòng ngừa rủi ro cho các chủ thể tham gia thị trường còn hạn chế, nên tiềm ẩn nguy cơ của rủi ro, tranh chấp…
Còn TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS nhận diện, song hành cùng những thuận lợi, thị trường BĐS Việt Nam đang đối mặt với không ít khó khăn, như những vướng mắc pháp lý của BĐS đang cản trở nhất định về nguồn cung, tình trạng BĐS phân lô bán nền không phù hợp, các đợt sốt giá tiềm ẩn nguy cơ bong bóng BĐS... Từ đầu năm đến nay, mặc dù các giao dịch BĐS vẫn khá sôi động, nhưng trong dài hạn, các doanh nghiệp BĐS vẫn sẽ phải đối mặt với nhiều khủng hoảng, lạm phát, đẩy giá BĐS tăng lên, khiến thị trường năm 2022 khá khắc nghiệt. Vì vậy, những vướng mắc về thủ tục pháp lý cần sớm được tháo gỡ để giúp doanh nghiệp BĐS dễ dàng phát triển hơn.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Đỗ Dũng, Tổng Giám đốc EnCity chia sẻ, thị trường BĐS đang đứng trước 4 cơ hội: BĐS công nghiệp vẫn đang nóng trên thị trường Việt Nam, đây là xu hướng lâu dài do có sự chuyển dịch từ Trung Quốc và cơ sở hạ tầng Việt Nam đang ngày càng phát triển, lực lượng lao động dồi dào; đầu tư công về hạ tầng giao thông như Vành đai 4, Vành đai 3 sẽ có tác động lớn đến thị trường; dịch COVID-19 và đầu tư công kích thích đô thị hóa vùng ven, nên các quỹ đất ngay trong lòng thành phố lớn; dịch bệnh tạo ra nhu cầu sống xanh, với 61% nhu cầu nhà đầu tư.
Tuy nhiên, thị trường BĐS đang đối mặt với 3 thách thức: Về pháp lý, phân khúc đất nền chờ được đổi mới tại Việt Nam vẫn đang nằm chờ quy hoạch; Việt Nam mở cửa du lịch từ ngày 15/3, nhưng tâm lý người dân châu Á vẫn còn e ngại, cản trở ngành Du lịch phát triển; xung đột Nga và Ukraine khiến nền kinh tế thế giới vừa chịu ảnh hưởng từ đại dịch, vừa chịu thêm chuỗi cung ứng bị đứt gãy, logistics bị gián đoạn...
Giải pháp về cơ chế, chính sách
Theo TS. Vũ Tiến Lộc, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), sự hồi phục và phát triển của thị trường BĐS là chỉ dẫn quan trọng của quá trình phục hồi chung của nền kinh tế. Để giải quyết được vấn đề này cần giải pháp kép. Mở cửa được hiểu theo nghĩa rộng nhất không phải là mở cửa thị trường mà là mở cửa trong thể chế. Mở cửa bên ngoài và mở cửa bên trong nên thúc đẩy cải cách thể chế, giải phóng mọi nguồn lực, phá bỏ mọi rào cản để phát huy được tinh thần doanh nghiệp, thúc đẩy quá trình kinh doanh. Đây là yêu cầu cấp thiết hồi phục thị trường BĐS. Về phía doanh nghiệp, cơ hội lớn, nhưng rủi ro luôn tiềm ẩn, nên những hoạt động của doanh nghiệp sắp tới cần chú trọng vào các vấn đề pháp lý, nhất là pháp lý hợp đồng, phòng ngừa rủi ro, tranh chấp pháp lý.
Các chuyên gia BĐS nhấn mạnh, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề khác nhau như bổ sung các quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS 2021 về hoạt động kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng, thể hiện các loại hình chủ đầu tư kinh doanh BĐS phát hành cổ phiếu, trái phiếu BĐS trên thị trường chứng khoán và bổ sung quy định về quản lý Nhà nước trong Luật Kinh doanh BĐS 2014 phù hợp với thực tiễn.
Chia sẻ về vấn đề này, theo PGS. TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật, để nâng cao hiệu quả của quản lý Nhà nước về kinh doanh BĐS, cần rà soát, sửa đổi bổ sung các các quy định có liên quan của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Trong đó, cần tập trung giải quyết nhiều nhóm vấn đề về liên hệ giữa hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS nói chung và kinh doanh BĐS du lịch nói riêng với vấn đề bảo vệ môi trường. Đồng thời, xây dựng các tiêu chí, các sản phẩm BĐS du lịch xanh; xác lập cơ chế đồng bộ, thống nhất về chính sách ưu đãi, khuyến khích đối với chủ đầu tư kinh doanh BĐS trong việc tạo lập các sản phẩm BĐS.
Ngoài ra, việc rà soát sửa đổi các văn bản hướng dẫn thi hành luật về kinh doanh BĐS cần bảo đảm sự thống nhất, tương thích, đồng bộ, góp phần tạo lập khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư thông suốt, cạnh tranh lành mạnh, công khai minh bạch và bình đẳng giữa các chủ thể tham gia các phân khúc thị trường.
