Tăng phi mã vì thiếu nguồn cung

Bộ Xây dựng cho biết, quý III/2024, cả nước có 16 dự án nhà ở thương mại hoàn thành (3.314 căn), cấp phép mới 23 dự án, 55 dự án đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai, hiện đang triển khai xây dựng 939 dự án với quy mô khoảng 426.158 căn.

Thị trường có nhiều tín hiệu khả quan, song nguồn cung vẫn chưa đáp ứng được nhu cầu thực của đại bộ phận người dân, các đối tượng thu nhập thấp, thu nhập trung bình tại các khu vực đô thị. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, giá căn hộ chung cư tăng từ 4 - 6% theo quý và 22 - 25% theo năm.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân do doanh nghiệp kinh doanh bất động sản gặp khó khăn về thủ tục pháp lý, nhất là việc xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giao đất. Nhiều dự án đã, đang triển khai xây dựng phải tạm dừng, giãn tiến độ, chậm tiến độ.

Do đó, nhiều ý kiến cho rằng, dự thảo Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất mà đất đó không phải là đất ở là chính sách là cần thiết, tạo điều kiện cho doanh nghiệp và tăng nguồn cung bất động sản.

Dự thảo đã đặt ra nhiều mục tiêu rõ ràng nhằm tối ưu hóa nguồn lực đất đai và tăng cường hiệu quả quản lý Nhà nước trong lĩnh vực bất động sản. Trong đó, có kèm theo các điều kiện cụ thể để thực hiện việc thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất như: Chuyển đổi đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải đất ở, phù hợp quy hoạch. Bên cạnh đó, việc thí điểm sẽ cung cấp cơ sở thực tiễn để đánh giá hiệu quả trước khi nhân rộng ra toàn quốc.

Tạo khung pháp lý rõ ràng

Chuyên gia kinh tế, PGS.TS Đinh Trọng Thịnh nhận định, khó khăn trong việc tiếp cận đất đai và quyền sử dụng đất là rào cản lớn, ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn cung bất động sản.

Điều này khiến thị trường bị mất cân bằng, đẩy giá nhà đất lên cao thời gian qua. Theo ông, nghị quyết mới sẽ tạo ra khung pháp lý rõ ràng, giúp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, tăng nguồn cung, làm giảm áp lực về giá, góp phần ổn định thị trường bất động sản.

Ông Thịnh cho rằng, cần có quy định rõ về tiêu chuẩn, hình thức và quy trình chuyển đổi đất, nhất là đối với đất nông nghiệp được chuyển đổi sang đất thương mại. Đồng thời, đẩy mạnh số hóa trong quản lý đất đai, giám sát chặt chẽ quá trình thực hiện, giảm thiểu các hành vi lợi dụng chính sách.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nếu dự thảo được Quốc hội thông qua, bên cạnh việc nhà đầu tư tiếp cận đất đai qua phương thức đấu giá quyền sử dụng đất, nhà đầu tư có thêm phương thức là thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đối với đất khác không phải là đất ở để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Ông Châu đồng tình với các tiêu chí lựa chọn dự án thực hiện thí điểm, đặc biệt là quy định tổng diện tích đất ở trong các dự án thực hiện thí điểm không vượt quá 30% của phần diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất ở) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai trong quy hoạch tỉnh thời kỳ 2021 - 2030 đã được phê duyệt.

Điều này để khoanh vùng theo quy hoạch sử dụng đất của địa phương, không thể xảy ra tình trạng nhà đầu tư lợi dụng việc thí điểm để mua gom đất nông nghiệp tràn lan hoặc lấy đất trồng lúa để làm dự án nhà ở thương mại.

Ưu tiên dự án vừa túi tiền

Ông Lê Hoàng Châu cũng kiến nghị cơ quan soạn thảo nên bổ sung thêm quy định nhằm ưu tiên doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền. Điều này hướng tới mục tiêu cấu trúc lại thị trường bất động sản, cơ cấu lại sản phẩm nhà ở đang lệch về phân khúc nhà ở cao cấp và rất thiếu nhà ở thương mại giá vừa túi tiền người dân.

Theo ông Châu, tiêu chí xác định căn hộ vừa túi tiền thuộc thẩm quyền của địa phương. Tùy theo nhu cầu thực tế, mỗi địa phương tự cân đối về cơ cấu sản phẩm, nhưng tựu trung lại là phát triển dự án hướng tới nhu cầu thực của người dân.

Ông Châu cho rằng, dự thảo nên thay đổi từ "dự án" sang thành "khu đất, thửa đất"; từ "tổ chức" sang thành "doanh nghiệp" bởi thời điểm doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đề xuất thực hiện thỏa thuận doanh nghiệp chưa có quỹ đất, chưa được chấp thuận chủ trương đầu tư nên chưa có "dự án" theo quy định của các luật liên quan.